Tesis autoritzades per defensa

ESTADÍSTICA I INVESTIGACIÓ OPERATIVA

• MAUREIRA ALEGRÍA, GRACE KELLY: A Multi-Objective Integer Programming Approach for Synergistic Tenant Mix Optimization in Shopping Centers
  
  Autor/a: MAUREIRA ALEGRÍA, GRACE KELLY
  Tesi completa: (contacteu amb l'Escola de Doctorat per confirmar que sou un doctor acreditat i obtenir l'enllaç a la tesi)
  Programa: ESTADÍSTICA I INVESTIGACIÓ OPERATIVA
  Departament: Departament d'Estadística i Investigació Operativa (EIO)
  Modalitat: Normal
  Data de dipòsit: 16/12/2024
  Data de lectura: 24/03/2025
  Hora de lectura: 12:00
  Lloc de lectura: FIB Sala de Juntes B6, planta 1. Campus Barcelona Diagonal Nord
  Director/a de tesi: HEREDIA CERVERA, FRANCISCO JAVIER
  Resum de tesi: La rendibilitat d’un centre comercial està influenciada significativament pel seu Tenant Mix, que fa referència a la combinació i ubicació estratègica de les diferents categories de retail dins del centre. Tradicionalment, la selecció del Tenant Mix òptim s’ha basat en l’experiència i la intuïció, més que en enfocaments basats en dades. Aquest estudi aborda aquesta llacuna desenvolupant un model d’optimització basat en dades, dissenyat per maximitzar la rendibilitat mitjançant la ubicació òptima dels llogaters.La metodologia emprada implica un model de Programació Entera Multiobjectiu, que maximitza tres objectius: ingressos per lloguer, vendes i sinergia entre llogaters. Les restriccions inclouen l’àrea llogable per categoria i configuracions sinèrgiques que influeixen en la ubicació dels llogaters. Les dades analitzades provenen de 27 centres comercials gestionats per CBRE Espanya entre 2015 i 2022, excloent 2020 pel tancament durant la pandèmia de COVID-19.Per incorporar els ingressos per lloguer a la funció objectiu, es va desenvolupar un model de regressió semilogarítmica que considera el lloguer mensual per m² com a variable dependent, i factors com la mida de la botiga, la ubicació, la categoria, les vendes estimades per m², l’estatus de botiga ancorada, la distància a l’ancoratge més proper i el tipus de centre comercial com a variables independents. L’anàlisi va identificar que la mida de la botiga, la ubicació, l’estatus d’ancoratge i la categoria de retail afecten significativament les tarifes de lloguer. Les botigues a les plantes inferiors tendeixen a tenir tarifes més altes, mentre que la distància a l’ancoratge no té un impacte significatiu.Una contribució clau és la incorporació de sinergies entre llogaters al model, capturant interaccions beneficioses entre categories veïnes. A partir de dades històriques, es van identificar configuracions específiques amb potencial per augmentar els ingressos per vendes. Aquestes configuracions es van puntuar segons el seu impacte, maximitzant-se juntament amb els ingressos per lloguer i vendes per assolir un Tenant Mix òptim.El model es va aplicar a sis centres comercials: un per clúster i un analitzat en més profunditat, sota tres escenaris: "Última Configuració", "Només Vacants" i "Des de Zero". En tots els casos, el model va utilitzar 50 combinacions d’objectius ponderats, produint una frontera de Pareto tridimensional. A "Última Configuració", aplicat només a les unitats ocupades en la configuració de desembre de 2022, els centres petits van millorar la sinergia, mentre que els grans van registrar augments generals en ingressos per lloguer, vendes i sinergia.A "Només Vacants", el model va optimitzar unitats desocupades, confirmant que configuracions sinèrgiques històriques van oferir solucions òptimes, demostrant la flexibilitat del model. A "Des de Zero", es va reconfigurar completament el Tenant Mix, amb ingressos estables però més variabilitat en sinergia. Aquest escenari ofereix perspectives estratègiques per als propietaris interessats en reinventar el Tenant Mix i millorar el rendiment financer i les sinergies.Els resultats destaquen la utilitat pràctica i el potencial estratègic del model per gestionar espais comercials, convertint-lo en una eina fiable per optimitzar el Tenant Mix. Els propietaris poden utilitzar aquestes idees per prendre decisions informades sobre la selecció i ubicació de llogaters alineades amb els seus objectius a llarg termini. A més, el model serveix com a referència per a futures investigacions en optimització del Tenant Mix, aportant contribucions valuoses tant a l’acadèmia com a la gestió comercial pràctica.